¿Qué es la acción de división de la cosa común?
El artículo 400 del Código Civil establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad”.
Esto significa que cualquier comunero por pequeño que sea su porcentaje de titularidad sobre el bien, puede a través del procedimiento judicial llamado acción división cosa común, solicitar la venta en pública subasta del bien, y con ello, la definitiva extinción del condominio sobre el inmueble en proindiviso.
Basta con que uno de los comuneros solicite la división, siempre que no haya impedimentos legales, para que se proceda a la venta judical del proindiviso.
Viene regulado en el Código Civil (artículos 400 a 406).
Te explicamos paso a paso cómo funciona este proceso, sus requisitos y las claves legales para llevarlo a cabo con éxito.
Requisitos para la división de la cosa común
El resto de los copropietarios solo se podrán oponer a la venta judicial del bien en copropiedad por dos motivos:
- Pacto de indivisión: Si los copropietarios acordaron mantener el bien indiviso por un tiempo (máximo 10 años), según el artículo 400 CC), no se podrá dividir hasta que venza ese plazo. Este tipo de pacto a veces se produce en las herencias.
- Posibilidad de división material del bien. Si es posible dividir el bien físicamente, sin desmerecer su valor o utilidad, la solución más sencilla será dividirlo. Esto es posible en un terreno pero en la mayoría de los casos, como una vivienda o un local, la división física no es viable.
¿Cómo impedir la división de la cosa común?
La acción de división de cosa común es un derecho no sometido a plazo ni condición que puede ejercer cualquier copropietario. Su ejercicio solo está limitado a que no existe un pacto entre los copropietarios para no disolver el condominio y conservar la cosa indivisa por plazo máximo de 10 años.
Si no hay pacto de indivisión, no hay forma de impedir la división de cosa común.
Si alguien se opusiera, probablemente sería condenado a pagar las costas del procedimiento.
Pasos del procedimiento judicial. Acción de división de la cosa común
Si no hay consenso para la venta del bien común, ya sea que uno de los copropietarios lo adquiera o la venta a un tercero mediante inmobiliaria, el copropietario interesado puede acudir a los tribunales. El procedimiento judicial sigue estos pasos:
- Requerimiento extrajudicial / Mediación. Se insta a los copropietarios a la venta de mutuo acuerdo. Es importante que te asesores con un abogado experto en proindivisos antes de dar este paso.
- Demanda de división de cosa común: Se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está el bien. Debe incluir una descripción del bien, las cuotas de los copropietarios y la petición de división.
- Sentencia: El juez determinará si el bien es divisible o no:
- Divisible: Se reparte entre los copropietarios según sus cuotas.
- Indivisible: Se procede a su venta (normalmente en subasta pública) y el dinero se reparte proporcionalmente.
(*)Tenga en cuenta que en el derecho civil catalán hay ciertas particularidades.
¿Qué pasa si el bien es indivisible?
En muchos casos, como una vivienda o un local, la división física no es viable. Aquí entra en juego el artículo 404 del Código Civil: si el bien no puede dividirse sin perder su valor o utilidad, se venderá en pública subasta y el producto se distribuirá entre los copropietarios.
- Ejecución de la sentencia. Una vez obtenida la sentencia que declara que el bien es indivisible y que procede su venta, se instará la ejecución de la sentencia para que se proceda a fijar las condiciones de la subasta judicial del bien. En esta subasta pueden participar los actuales propietarios y/o terceros ajenos a la propiedad.
La subasta se celebra digitalmente, a través del portal de subastas del Boletín oficial del Estado. Cualquier persona puede participar y pujar. También los copropietarios. Conozca los secretos de la subasta judicial de proindivisos.
En esta fase es donde se debe de establecer una estrategia clara que permita adquirir el bien al mejor precio o bien venderlo al mayor precio posible. En esta fase del procedimiento, contar con un abogado experto en proindivisos es crucial.
Conclusión
La división de la cosa común es un derecho fundamental de todo copropietario en España, garantizado por el Código Civil. El procedimiento judicial permite resolver situaciones de bloqueo, donde un copropietario quiere vender o adquirir la totalidad el bien y otro se niega.
Si necesitas iniciar este proceso o enfrentas un conflicto de copropiedad.
Consulta con un abogado experto en proindivisos.