Inmueble en Proindiviso tras el divorcio. Derecho de uso de la ex pareja.
Como abogados especialistas en proindivisos, recibimos con frecuencia consultas sobre los conflictos legales que surgen cuando una vivienda ha sido comprada en proindiviso durante el matrimonio. Este tipo de propiedad compartida puede generar numerosos problemas a la hora de gestionarla, venderla o dividirla tras una separación o divorcio
Cuando el matrimonio se disuelve, la vivienda adquirida en proindiviso suele mantenerse en copropiedad, generando una situación de bloqueo que puede alargarse durante años si no se gestiona correctamente. Si además la relación entre los excónyuges es tensa o inexistente, el conflicto se agrava y la toma de decisiones sobre la vivienda se vuelve aún más difícil.
- Sigue siendo deudor de la hipoteca de la vivienda adquirida en proindiviso con su ex pareja.
- Necesita vender el inmueble para disponer del dinero con el que afrontar la compra de una nueva vivienda.
Si te encuentras en esta situación, es importante conocer todas las opciones legales que tiene a su disposición. Ya te adelanto que no hay soluciones sencillas.
La problemática del derecho de Uso. El derecho de uso y la propiedad
No es lo mismo ser propietario que tener el derecho de uso. Por ejemplo, cuando alquilas un inmueble, sigues siendo el propietario, pero no puedes usarlo. El inquilino, puede usarlo pero no es propietario.
¿Qué es el derecho de uso?
El derecho de uso de la vivienda familiar es una medida que se establece habitualmente en los procedimientos de divorcio, especialmente cuando hay hijos menores. Este derecho determina quién puede habitar la vivienda, independientemente de quién sea su propietario. Es importante destacar que este derecho:
- No altera la propiedad del inmueble
- Limita las facultades del propietario no usuario
- Puede tener carácter temporal o indefinido
- Es inscribible en el Registro de la Propiedad
¿Y qué ocurre con la hipoteca ?
Aunque en sentencia se haya pactado que la persona que usa la vivienda se haga cargo del pago de la hipoteca, esto no significa que a todos los efectos sigas apareciendo como deudor. Para que salgas de la hipoteca necesitas contar con el acuerdo del banco.
Soluciones. Cómo conseguir extinguir el condominio sobre la vivienda.
1. Extinción del Proindiviso de mutuo acuerdo.
En este caso, vendes tu parte y tu ex se quedaría como único copropietario de la totalidad del inmueble. El copropietario interesado en mantener el bien adquiere el porcentaje del otro generalmente mediante una compensación económica. Esta operación es la más ventajosa a nivel fiscal. La otra opción, es poner el inmueble a la venta (con una inmobiliaria por ejemplo) y repartirse el dinero obtenido con la veta.
2. Venta de tu parte del proindiviso a un inversor
Como copropietario, tienes derecho a vender tu parte del inmueble a un tercero extraño a la propiedad. Esta operación, cada vez más común, permite salir de la situación de bloqueo sin necesidad de acuerdo con el otro copropietario.
En este caso, el inversor compra tu proindiviso y asume tu lugar en el condominio. Ten en cuenta que el otro copropietario tiene derechos que deben de ser respetados. Además, si se inscribió en el registro de la propiedad, el derecho de uso debe de ser respetado por el comprador. Esto dificulta encontrar un inversor interesado en comprar un inmueble con esta llimitación y probablemente el precio ofrecido será muy bajo.
Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado experto en proindivisos, que te guíe durante el proceso y garantice una operación segura y conforme a derecho.
3. La vía Judicial: Demanda de división de la cosa común
Si no hay acuerdo entre los copropietarios y el bien no es divisible, cualquier copropietario puede acudir a los tribunales e interponer una demanda de división de la cosa común, amparada en el artículo 400 del Código Civil. Este procedimiento judicial conlleva la subasta del bien y el reparto del precio obtenido entre los copropietarios según su porcentaje de propiedad.
Nuestros tribunales consideran que la existencia del derecho de uso atribuido en una sentencia de divorcio no impide que se pueda solicitar la división de la cosa común. Ahora bien, el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges copropietarios, en principio, no se verá afectado por la división, siempre y cuando, esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, siendo oponible frente al adquirente cuando la inscripción sea anterior a la transmisión
El problema es que el inversor que adquiera el inmueble tiene que respetar el derecho de uso de la vivienda inscrito en el registro de la propiedad. Esto hace que el inmueble valga menos para un inversor. Aunque como hemos visto depende del caso concreto.
Informate con un especialista antes de iniciar una demanda de división de cosa común.
- Mediación y negociación: Ten en cuenta que antes de recurrir a la vía judicial, es necesario emplear uno de los denominados medios alternativos de resolución de conflictos En muchos casos, una negociación profesional puede llevar a un acuerdo beneficioso para todas las partes sin necesidad de iniciar un litigio. La mediación es especialmente efectiva en casos de proindivisos entre familiares, herencias o situaciones donde hay buena voluntad entre las partes.
Conclusión
Si un copropietario tras el divorcio tiene derecho de uso , existen diversas opciones legales para resolver la situación. Es complejo. Cada caso requiere un análisis específico para determinar la mejor estrategia. En nuestro despacho de abogados especializados en proindivisos, te asesoramos y representamos para que puedas vender tu parte del inmueble de la manera más efectiva. Si necesitas ayuda, contáctanos y analizaremos tu caso sin compromiso.
Si lo desea puede contarnos su caso en la sección Comentarios