Si compartes un inmueble en proindiviso —por ejemplo, con hermanos, ex pareja o amigos— y quieres alquilarlo para sacarle partido 🏘️, seguro te has topado con esta duda:
¿puedo hacerlo sin que todos estén de acuerdo?
Esta es una pregunta muy habitual que nos hacen a los abogados especializados en proindivisos.
La respuesta tiene su base en el Código Civil 📚. Te lo explicamos
¿Qué es un proindiviso y cómo afecta al alquiler? 🤷♂️
Un proindiviso es una situación en la que varias personas son dueñas de un mismo bien (como una casa o un piso) sin que esté dividido físicamente 🏠.
El marco legal: ¿Qué dice el Código Civil? ⚖️
En España, las reglas del juego están estableciadas en el Código Civil. Estos son los artículos clave que necesitas conocer:
- Artículo 397: «Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común». Alquilar sin acuerdo podría interpretarse como una alteración del uso, y eso está prohibido si no hay mayoría.
- Artículo 398: «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes». Aquí entra el alquiler, que se considera un acto de administración. Esto significa que necesitas el consentimiento de la mayoría de las cuotas (no de las personas, sino del porcentaje de propiedad). Por ejemplo
- Si tres copropietarios tienen 33 % cada uno, hacen falta al menos dos (66 %) para decidir alquilar.
- Si uno tiene el 60 % y los otros dos el 20 % cada uno, el del 60 % podría decidir solo.
🤔 Pero…y si como es habitual, es un proindiviso de dos personas y cada una tiene el 50%.
En el contexto del artículo 398, cuando se habla de que se necesita la «mayoría de los partícipes» para realizar actos de administración (como alquilar una propiedad en proindiviso), la ley no especifica qué se entiende por mayoría.
Sin embargo, la interpretación jurídica y la práctica jurisprudencial en España dan una respuesta a esta pregunta.
La «mayoría» en el artículo 398 se entiende como aquella que represente más del 50 % de las cuotas de participación en la propiedad, no un simple 50 %.
Esto se basa en el principio de mayoría simple, que implica superar la mitad del total de las cuotas para que la decisión sea vinculante para el resto de copropietarios.
Si las cuotas sumaran exactamente el 50 % a favor y el 50 % en contra, no habría una mayoría clara, sino un empate.
En derecho civil, para que una decisión prevalezca, debe haber un desequilibrio a favor de una opción. Por tanto, se requiere 51 % o más para que se considere «mayoría de los partícipes».
Conclusión legal:
No, un copropietario no puede alquilar por su cuenta sin el respaldo de la mayoría de las cuotas ❌
Si lo hace, el contrato podría ser anulado por un juez 👨⚖️ y a una posible indemnización.
No vale con el 50%. La mayoría siginifica contar la aprobación de más del 50%.
Ojo con los proindivisos que cada uno tiene el 50% de las cuotas del bien. Necesitáis estar los dos de acuerdo.
¿Puedo alquilar solo mi parte del proindiviso? 🤔
Otra duda frecuente: «¿Y si alquilo solo mi porcentaje?» La respuesta es no.
El artículo 392 del Código Civil define el proindiviso como un bien indiviso. No puedes delimitar físicamente «tu parte» para arrendarla (por ejemplo, «alquilo mi 25 % que corresponde a una habitación»).
Cualquier alquiler afecta al inmueble entero y, por tanto, a todos los copropietarios.
Hacerlo sin permiso violaría el artículo 397 y podrías enfrentarte a consecuencias legales 🚫
OTRAS CONSIDERACIONES 🔍
Hay algunos detalles específicos que vale la pena mencionar:
- Arrendamientos ya existentes: Si el proindiviso surge después de un alquiler (por ejemplo, heredas una casa ya alquilada), el contrato sigue vigente hasta su fin, y los copropietarios deben respetarlo (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 14).
- Arrendamientos por más de 6 años. Algunos tribunales han interpretado que, para alquilar a largo plazo (más de 6 años), podría necesitarse unanimidad si se considera un «acto de disposición encubierto». Esto depende del caso concreto.
Soluciones legales para alquilar un proindiviso 📝
¡No te preocupes! Hay salidas legales para desbloquear esta situación:
- Acuerdo mayoritario (art. 398): Convence a quienes sumen más del 50 % de las cuotas y redactad un contrato privado que detalle el alquiler y el reparto de ingresos.
- Mediación: La Ley 5/2012 de Mediación ofrece una vía extrajudicial para resolver conflictos sin ir a juicio.
- Vender tu Proindiviso. Si tienes el OK de la mayoría pero no quieres seguir en el proindiviso, puedes vender tu parte a otro copropietario o a un tercero (art. 399). Más información aquí.
- Acción Judicial de división: Si no hay forma de ponerse de acuerdo, puedes pedir a un juez la extinción del proindiviso. Si el bien no se puede dividir (como un piso), se subastará y repartiréis el dinero. Más información.
Conclusión: Alquilar un proindiviso si el acuerdo unánime de todos los codueños es posible✅
El Código Civil exige consenso o mayoría de cuotas. Actuar por libre te expone a problemas legales, así que mejor ir sobre seguro.
Como abogados especializados en proindivisos, te recomiendamos analizar tu caso a fondo y buscar acuerdos antes de dar el paso.
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