Extinción de condominio: salir del proindiviso por acuerdo notarial

La extinción de condominio se formaliza en escritura pública notarial y permite que uno de los copropietarios se adjudique el bien completo a cambio de compensar al resto (en dinero, con otros bienes o asumiendo la hipoteca). Beneficio fiscal clave: tributa por Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma) y no por Transmisiones Patrimoniales (del 6 % al 11 %, también según la comunidad), un ahorro fiscal sustancial frente a una compraventa entre copropietarios. Suele cerrarse en uno a dos meses si hay acuerdo previo.

Cuándo encaja esta vía

La extinción de condominio funciona cuando se dan estas condiciones:

• Todos los copropietarios están de acuerdo en cerrar la copropiedad.
• Hay consenso (o se puede alcanzar) sobre el valor del inmueble.
• Uno de los copropietarios quiere y puede quedarse con el bien, compensando al resto.
• El inmueble no se puede dividir sin perder valor: un piso, un local o una plaza de garaje.

Cómo se desarrolla

Ventajas frente a la vía judicial

• Plazo de cierre: 1–2 meses frente a 1,5–4 años de un procedimiento.
• Coste fiscal muy favorable respecto a compraventa a un tercero
• Sin honorarios de procurador ni tasas judiciales.
• Conserva la relación entre las partes — clave en herencias familiares.

Requisitos para que no tribute como compraventa

La ventaja fiscal no es automática. Para que la operación tribute por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales tienen que darse tres requisitos a la vez:

• El inmueble es indivisible o desmerece mucho al dividirse (artículo 1062 del Código Civil). Un piso, un local o una plaza de garaje lo cumplen.
• Se adjudica a uno solo y la comunidad desaparece por completo. Si sale un copropietario y los demás siguen en proindiviso, el Tribunal Supremo lo trata como una compraventa sujeta a ITP (STS 1614/2020, ECLI:ES:TS:2020:4167).
• Hay compensación real al que sale: en dinero, con otros bienes, incluso propios del que se queda, o asumiendo su parte de la hipoteca (STS 1502/2019, ECLI:ES:TS:2019:3480).

Qué impuestos paga cada uno

• Quien se queda con el inmueble paga AJD solo sobre el porcentaje que adquiere, no sobre el valor total (STS 377/2019, ECLI:ES:TS:2019:966).
• Quien sale declara en el IRPF la ganancia o la pérdida patrimonial: la diferencia entre lo que recibe y lo que le costó su parte.
• Plusvalía municipal: el que sale no la paga cuando hay compensación, porque no hay transmisión. Queda aplazada: cuando el adjudicatario venda, el periodo se contará desde la adquisición original.

Los detalles y los errores más frecuentes, en extinción de condominio: requisitos y coste fiscal.

Qué documentación preparo

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para confirmar titulares, cuotas y cargas.
• El título por el que adquirieron: escritura de compraventa, de herencia o de adjudicación.
• El último recibo del IBI, que recoge la referencia catastral.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, si es un piso o un local.
• Si hay hipoteca, la conformidad del banco por escrito antes de firmar.
• La forma en que se paga la compensación, que debe quedar reflejada en la escritura.

Situaciones en las que más se utiliza

• Herencias entre hermanos, cuando uno quiere conservar la vivienda familiar y puede compensar a los demás.
• Parejas que compraron a medias sin estar casadas, o casadas en separación de bienes. Si la vivienda es de la sociedad de gananciales, no es una extinción de condominio sino una liquidación de gananciales, con su propio tratamiento fiscal.
• Tres o más copropietarios: solo hay extinción si uno se queda con todo. Si sale uno y los demás continúan, conviene calcular antes el coste fiscal, porque puede tributar como compraventa.
• Inversiones entre socios o amigos que quieren cerrar la operación sin vender a un tercero.