¿Vender proindiviso sin avisar?. No existe una norma que exija avisar al resto de copropietarios si quieres vender tu proindiviso.

Tienes pleno derecho a vender tu proindiviso. Este derecho no está sujeto a ninguna condición.

Así lo establece el artículo 399 del Código Civil cuando dice que:

“Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, … «

Por tanto, no existe ninguna obligación legal de  “avisar” al resto de copropietarios de lo que vas a vender tu proindiviso.

Sucede que a veces se confunde “tener que avisar” con el denominado derecho de tanteo o incluso con el derecho de retracto.

Ante la venta por parte de uno de los comuneros de su porcentaje sobre el bien inmueble común a un tercero, lo que surge no es un derecho de tanteo si no un derecho de retracto.

Estos conceptos que, si bien guardan similitud, no son iguales.

El derecho de tanteo es aquel que otorga la posibilidad de adquirir de forma preferente el bien que se va a transmitir con anterioridad a que se haya producido la transmisión.

El derecho de retracto no es un derecho de adquisición preferente, sino que es un derecho que nace una vez producida la transmisión y que otorga la posibilidad del retrayente de a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, según establece el artículo 1.521 del Código Civil.

Por otro lado, el derecho de retracto consiste en que si el resto de los copropietarios conoce en unos determinados plazos que se ha producido la compraventa de tu porcentaje de proindiviso tienen derecho a comprar esta parte en las mismas condiciones.

Nos encontramos ante un derecho de origen legal, siendo posible su ejercicio siempre y cuando se cumplan todos sus requisitos.

El Código Civil regula el derecho de retracto de comuneros en los artículos 1521 al 1525, definiéndose como:

«el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».

Ahora bien, para ejercer este derecho se tiene un plazo de 9 días.

Este es un plazo de caducidad que no permite interrupción ni prórroga.

Este plazo que empieza a correr desde que se tuvo conocimiento de la operación ( si le has avisado) o en su defecto, desde que se inscribió en el registro de la propiedad.

Pasados nueve días desde la inscripción, ya no se tiene derecho a ejercer este retracto.

Aún en el caso que se tuviera conocimiento, en tan corto plazo se debe de iniciar acción judicial, con todo lo que ello supone. Es decir, conseguir a tiempo abogado, procurador y preparar la demanda con toda su documentación.

Por último decirte, que en caso de que el resto de los copropietarios se enterasen de la venta y ejerciesen el derecho de retracto a tí no te afecta.

La acción judicial sería contra el nuevo comprador. Esto significa que se ha de instar el retracto frente al comprador del inmueble, no siendo necesario demandar al vendedor (a tí)

En caso de que finalmente se produjera el retracto de la operación este significaría que el codueño actual sería el que asumiría la condición de comprador en las mismas condiciones que se hubiera pactado la operación.

No se deshace la operación. No tendrías que devolver el dinero ni te afecta de ninguna manera.

Muchas veces, el inversor que compra el proindiviso, quiere que se avise al resto de copropietarios, por evitarse el riesgo que el resto de los copropietarios se enteren antes de que pase el plazo de 9 días tras la inscripción en el registro y se vaya a traste la operación.

Muchas veces, son los propios copropietarios que venden los que luego de vender comentan o avisan este hecho al resto de copropietarios. Esto es un gran perjuicio para el inversor.

Le has hecho perder el tiempo, tiene el dinero bloqueado unos meses, y puede ser que no recupere algunos gastos que ha soportado (como el gasto del abogado). Por eso, casi siempre exigen que previamente se avise al resto de copropietarios.

A veces será el notario que aconseje avisar al resto de copropietarios.

Esto no significa que tengas la obligación de avisar a nadie o pedir permiso para la transmisión de tu porcentaje de copropiedad.

En algunos casos, el inversor asumirá esta circunstancia. Cada operación es distinta….y hay que saber hacerla….

CONCLUSIÓN

No existe una norma como tal que exija avisar al resto de copropietarios antes de realizar la venta de tu proindiviso. Ahora bien, no es la opción más recomendable.

Los copropietarios podrán ejercer su derecho de retracto, desde que conocieron la operación, o como máximo tras 9 días tras su inscripción en el registro.

Advertir que este consejo es para el derecho civil común. En Cataluña y otras comunidades con derecho foral la legislación en este aspecto es un poco diferente. Tenlo en cuenta.

Consulte con abogados expertos en proindivisos.